Estado consolidado de la empresa, el fideicomiso y el desarrollo inmobiliario al cierre del primer ciclo de comercialización en pozo.
Unidades totales
Mix balanceado entre 2 y 3 dormitorios. 12 pisos en propiedad horizontal.
Reservadas
Carrasco, Arostegui y Couyet. Aporte combinado USD 270.000.
Aplicado al proyecto
Capital total ingresado al fideicomiso. Lote y pre-obra cubiertos con saldo positivo.
Por unidad
106 m² cubiertos + 32 m² semicubiertos con terraza propia.
01
El proyecto TAO cierra el primer ciclo en fase de pre-obra completada, con el fideicomiso constituido legalmente el 23/05/2025, tres unidades reservadas por los fiduciantes originarios (Carrasco, Arostegui y Facundo Couyet), flujo de cuotas en dólares en curso, y el lote ya transferido al dominio fiduciario. El inicio formal de obra está contractualmente fijado para el 01/09/2025, con plazo de entrega a 36 meses (Q3 2028).
Al cierre de este ciclo, el fideicomiso recibió USD 733.211 en aportes y compromisos de capital, distribuidos entre la inversión directa de los socios (USD 248.925), el capital de los compradores activos (USD 259.900), aportes en negociación y préstamo activo (USD 210.000), y reaportes operativos. La adquisición del lote, escrituración, derechos de construcción, demolición y la totalidad de la fase pre-obra fueron cubiertas con saldo de caja positivo.
El producto no cambió. Cambió quién lo elige. El reset 2026 amplió el mix a dos perfiles complementarios: joven profesional ABC1 que compra por estilo de vida, y +60 ABC1 en downsizing premium.
02
Documentos fuente del proyecto disponibles para descarga directa.
PDF · Legal
Contrato Fideicomiso TAO I
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PDF · Legal
Compromiso de Fideicomiso
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PDF · Societario
Escritura DeMur EF SRL
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PDF · Comercial
Brochure TAO
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PDF · Comercial
Precios — Lanzamiento
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PDF · Comercial
Precios — Proveedores
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PDF · Financiero
Planilla de ingresos
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PDF · Financiero
Planilla de egresos
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PDF · Técnico
Informe de costos — Couyet
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03
Sociedad de Responsabilidad Limitada constituida el 12/08/2024 ante la notaria María Soledad Bonanni (Registro 442, La Plata). Escritura N° 97. Capital social: $3.000.000 dividido en 300.000 cuotas de $10 c/u.
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Denominación | DEMUR EF S.R.L. |
| Sede social | Calle 10 N°377, La Plata, Buenos Aires |
| Duración | 99 años desde inscripción registral |
| Cierre de ejercicio | 30 de junio de cada año |
| Objeto principal | Constructora, inmobiliaria, fideicomisos, leasing, mandataria. Construcción y venta de edificios bajo régimen de propiedad horizontal. |
| Asesoría legal | Estudio RDN — Rivera, D'Andreiz, Rapalini, Núñez |
| Fiscalización | Prescinde de sindicatura (art. 284 LGS) — fiscalización por socios |
| Socio | DNI | Cuotas | Capital ($) | % |
|---|---|---|---|---|
| Facundo Couyet | 38.691.837 | 153.000 | 1.530.000 | 51% |
| Federico Orquin | 38.865.706 | 147.000 | 1.470.000 | 49% |
Aclaración estructural. Luis Carlos Couyet y Juliana Azpiazu no son socios de DeMur EF SRL. Luis interviene como Fiduciario del Fideicomiso TAO I en carácter personal; Juliana como inversora directa de capital propio en la adquisición del lote. La SRL es el vehículo operativo de Facundo y Federico Orquin.
Gerencia. Facundo Couyet y Federico Orquin actúan como gerentes en forma indistinta. Integrado el 25% del capital en efectivo al acto constitutivo; 75% restante a integrar en plazo de Ley 19.550.
Constituido el 23/05/2025 ante el Notario Matías Bordón (Registro 298, La Plata). Sellado DAA035758617. Plazo: 8 años, prorrogable 2 años adicionales.
| Fiduciante originario | % | Aporte USD | Unidad asignada |
|---|---|---|---|
| Juan Guillermo Carrasco | 37% | 100.000 | Piso 10 al frente + cochera |
| Emilio Arostegui | 37% | 100.000 | Piso 11 al frente + cochera |
| Facundo Couyet | 26% | 70.000 | Piso 9 al frente |
| Dirección | Calle 13 N°417 (e/40 y 41), La Plata |
| Nomenclatura catastral | Circ. I · Sección K · Manzana 754 · Parcela 4 · Partida 27.393 |
| Matrícula | N° 175.891 de La Plata |
| Superficie | 15 m × 40 m = 600 m² |
| Valor de adquisición | USD 270.000 |
| Obra a desarrollar | Edificio en propiedad horizontal · 24 unidades funcionales · 36 cocheras · 13 bauleras |
| Inicio de obra (contractual) | 01/09/2025 |
| Plazo de entrega | 36 meses (Q3 2028) |
| Multa por demora en entrega | USD 100 diarios por unidad — a cargo del fideicomiso |
| Fiduciario | Luis Carlos Couyet — administra, contrata, vende unidades, fija precios, suscribe boletos y escrituras |
| Plazo | 8 años desde 23/05/2025 (vto. mayo 2033) · Prórroga automática de 2 años |
| Honorario fiduciario | $1.500.000 mensuales desde 10/08/2025 |
| Mora | Punitorio 0,14% diario capitalizable cada 6 meses · Exclusión a 40 días con pérdida del 50% |
| Adjudicación | Por escritura pública al final de obra, con reglamento de copropiedad firmado y obligaciones canceladas |
| Escrituración | Entre 55% y 75% del valor de mercado al momento de escriturar |
| Custodia documental | Escribanos Mariano Horacio Penas y Matías Bordón (Registro 298, La Plata) |
| Jurisdicción | Tribunales Ordinarios de La Plata |
04
| Concepto | "La unidad que todo lo contiene" · Luz, aire y silencio |
| Arquitectura | Couyet Arquitectura + Diseño |
| Estructura legal | Fideicomiso al costo — Fideicomiso TAO I |
| Administración | DeMur EF SRL |
| Pisos | 12 pisos de vivienda + amenities en terraza |
| Mix de producto | 12 UFs de 2 dormitorios + 12 UFs de 3 dormitorios |
| Superficie por unidad | 106,15–106,78 m² cubiertos + 31,72–32,50 m² semicubiertos = 138,5–138,65 m² totales |
| Complementarias | 36 cocheras + 13 bauleras |
| Piso | UF | Tipo | Dorm. | Cub. | Semic. | Total | Estado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 | Frente | 2 | 106,15 | 32,35 | 138,50 | Disponible |
| 1 | 2 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,35 | 138,50 | Disponible |
| 2 | 3 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 2 | 4 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 3 | 5 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 3 | 6 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 4 | 7 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 4 | 8 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 5 | 9 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 5 | 10 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 6 | 11 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 6 | 12 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 7 | 13 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 7 | 14 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 8 | 15 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 8 | 16 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 9 | 17 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — F. Couyet |
| 9 | 18 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 10 | 19 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Reservada — Carrasco |
| 10 | 20 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 11 | 21 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — Arostegui |
| 11 | 22 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 12 | 23 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 12 | 24 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| Pisos | Porcelanato gran formato apariencia madera (22×160 cm) en estar, cocina, dormitorios y terrazas |
| Baños | Porcelanato alta gama (60×120 cm o 80×160 cm), tonos travertino grey o concreto hueso |
| Griferrías y artefactos | Línea Roca Varna · Artefactos Roca The Gap |
| Carpinterías | Aluminio negro con doble vidrio hermético (DVH) |
| Mesadas | Mármol negro Brasil o blanco nube |
| Calefacción | Piso radiante en todos los departamentos |
| Refrigeración | Central de frío para distribución eficiente por unidad |
| Tecnología y seguridad | Pre-instalación alarma · Portero eléctrico y cámaras · Cerradura inteligente · Open Key para visitas |
| SUM con parrilla y semicubierto | Espacio social premium para eventos |
| Gimnasio equipado | Diseñado para amantes del fitness |
| Piscina y solarium | En terraza, vistas a Plaza Belgrano y la ciudad |
| Plaza seca en hall | Ingreso representativo |
| Grupo electrógeno | Cubre ascensores, portón, agua y electricidad general |
| Palier privado por unidad | Exclusividad y privacidad de acceso |
| Terraza con parrilla propia | Cada departamento tiene su propio espacio exterior |
| Baulera propia | Almacenamiento adicional incluido |
05
El Compromiso de Fideicomiso Inmobiliario firmado el 21/05/2025 actúa como instrumento de compra-adhesión para Carrasco y Arostegui. No existen contratos individuales separados: el aporte inicial al fideicomiso (capital de compra del lote) constituye aproximadamente el 40% del precio de su unidad, y el saldo se completa en 36 cuotas mensuales en dólares.
| Concepto | Carrasco | Arostegui |
|---|---|---|
| Unidad asignada | UF 19 — Piso 10 frente + cochera | UF 21 — Piso 11 frente + cochera |
| Precio total | USD 252.150 | USD 252.150 |
| Aporte inicial computado | USD 100.000 | USD 100.000 |
| Saldo a financiar | USD 152.150 | USD 152.150 |
| Cuota 1 (vto. 5/6/2025) | USD 4.275 | USD 4.275 |
| Cuotas 2 a 36 (35 cuotas) | USD 4.225 | USD 4.225 |
| Flujo combinado mensual | USD 8.450 / mes | |
Facundo Couyet. Aunque el Compromiso de Fideicomiso le asigna la UF 17 (Piso 9 frente) con un valor de USD 252.150, en su carácter de socio del proyecto y dueño de DeMur EF SRL no abona cuotas mensuales. Su participación como fiduciante (26%) y la unidad asignada constituyen su retribución como socio del desarrollo.
Historial de criterio de superficie. El producto pasó de comercializarse como 123 m² (solo cubiertos) a 138,5 m² totales (cubiertos + semicubiertos) durante el reset 2026. El cambio es nomenclatural — no altera el producto físico — pero impacta en el USD/m² aparente y en la presentación comercial.
06
Modalidad: 40% anticipo + saldo en 30 cuotas en pesos ajustadas por CAC. Cochera: USD 15.000.
| Piso | UF | Dorm. | Valor USD | USD/m² | Anticipo 40% | Cuota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 / 2 | 2 | 215.000 | 1.552 | 86.000 | 4.300 |
| 2 | 3 / 4 | 3 | 217.000 | 1.567 | 86.800 | 4.340 |
| 3 | 5 / 6 | 2 | 219.500 | 1.583 | 87.800 | 4.390 |
| 4 | 7 / 8 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 5 | 9 / 10 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 6 | 11 / 12 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 7 | 13 / 14 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 8 | 15 / 16 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 9 | 17 / 18 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 10 | 19 / 20 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 11 | 21 / 22 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 12 | 23 / 24 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
Premium del 9,5% al 21% sobre lanzamiento. Compensa el diferimiento del cobro y permite financiar obra con m² preservando liquidez.
| Piso | UF | Dorm. | Valor USD | USD/m² | Anticipo 40% | Cuota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 / 2 | 2 | 236.500 | 1.708 | 94.600 | 4.730 |
| 2 | 3 / 4 | 3 | 238.700 | 1.723 | 95.480 | 4.774 |
| 3 | 5 / 6 | 2 | 241.450 | 1.741 | 96.580 | 4.829 |
| 4 | 7 / 8 | 3 | 247.500 | 1.787 | 99.000 | 4.950 |
| 5 | 9 / 10 | 2 | 242.000 | 1.745 | 96.800 | 4.840 |
| 6 | 11 / 12 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
| 7 | 13 / 14 | 2 | 266.200 | 1.920 | 106.480 | 5.324 |
| 8 | 15 / 16 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
| 9 | 17 / 18 | 2 | 266.200 | 1.920 | 106.480 | 5.324 |
| 10 | 19 / 20 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
| 11 | 21 / 22 | 2 | 266.200 | 1.920 | 106.480 | 5.324 |
| 12 | 23 / 24 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
07
La información consolidada en esta sección proviene de las planillas administrativas del proyecto al cierre del primer ciclo (abril 2026), gestionadas por el estudio contable de Valeria Blaiotta. Todos los valores están expresados en dólares estadounidenses, dolarizados al tipo de cambio del día de cada operación.
| Concepto | USD |
|---|---|
| Total ingresos al fideicomiso | 733.211 |
| Total egresos del fideicomiso | 722.875 |
| Saldo de caja | + 10.336 |
El proyecto cierra el primer ciclo con saldo positivo. La adquisición del lote y la totalidad de la fase pre-obra (estructura legal, trabajos preliminares, derechos de construcción, demolición, marketing y honorarios profesionales) fueron cubiertas con el capital ingresado, sin necesidad de financiamiento externo adicional al previsto.
| Fuente | USD | Naturaleza |
|---|---|---|
| Inversión socios — Luis Carlos Couyet | 174.104 | Capital propio |
| Inversión socios — Juliana Azpiazu | 71.313 | Capital propio |
| Inversión socios — Facundo Couyet | 3.509 | Capital propio |
| Subtotal capital propio del equipo | 248.925 | Capital propio |
| Anticipo Carrasco + 7 cuotas pagadas | 129.700 | Venta UF |
| Anticipo Arostegui + 7 cuotas pagadas | 130.200 | Venta UF |
| Subtotal compradores | 259.900 | Venta UF |
| Inversión Alejandro Ismael + Mariano Beron | 110.000 | En negociación |
| Préstamo Acosta | 100.000 | Préstamo activo |
| Honorario fiduciario Luis Couyet (reaporte) | 6.256 | Reinversión |
| TOTAL INGRESOS | 733.211 | — |
Capital propio de socios. Luis Carlos Couyet, Juliana Azpiazu y Facundo Couyet aportaron USD 248.925 en conjunto. Este capital constituye inversión directa en el desarrollo — queda reflejado como participación de los socios en el proyecto y forma parte de la estructura de capital permanente del fideicomiso.
Compradores activos. Carrasco y Arostegui pagaron sus anticipos completos (USD 100.000 cada uno) y vienen abonando sus cuotas mensuales en dólares con regularidad: 7 cuotas cobradas a cada uno entre junio y diciembre de 2025, por un total adicional de USD 59.900. Saldo contractual restante: 29 cuotas por comprador.
Negociación con Alejandro Ismael y Mariano Beron. Aporte combinado de USD 110.000 ingresado el 21/05/2025. Actualmente en proceso de conversión a posición de propietarios, con asignación de unidades del edificio equivalente a su inversión. La operación se encuentra en negociación con asesoramiento del Estudio RDN.
Préstamo Acosta. USD 100.000 ingresados el 21/05/2025 al 1% mensual. Cliente histórico de Luis Carlos Couyet con vínculo de larga data. Existe interés comercial mutuo en convertir la posición a compra de una unidad funcional del edificio.
| Categoría | USD | % del total |
|---|---|---|
| Adquisición del lote | 570.000 | 78,9% |
| Escribano + escritura + inscripción fideicomiso | 16.935 | 2,3% |
| Comisión inmobiliaria (compra lote) | 15.000 | 2,1% |
| Honorarios abogados (Estudio RDN) | 5.700 | 0,8% |
| Subtotal adquisición del activo | 607.635 | 84,1% |
| Derechos de construcción municipales | 24.170 | 3,3% |
| Aportes Caja Profesional + timbrado colegio | 26.937 | 3,7% |
| Honorarios fiduciario (6 meses) | 6.256 | 0,9% |
| Ingeniero estructural (Soncini, 8 meses) | 3.377 | 0,5% |
| Estudio de suelos + retiro árbol + demolición | 11.029 | 1,5% |
| Subtotal trabajos preliminares y profesionales | 71.769 | 9,9% |
| Sueldo administración (15 meses) | 7.386 | 1,0% |
| Sueldo contadora (10 meses) | 6.759 | 0,9% |
| Honorarios dirección de proyecto | 11.039 | 1,5% |
| Subtotal estructura operativa | 25.184 | 3,4% |
| Marketing, branding, renders y comunicación | 9.764 | 1,4% |
| Cartel de obra | 1.927 | 0,3% |
| Subtotal comercialización | 11.691 | 1,7% |
| Impuestos (APR, ARBA, IIBB, IVA, etc.) | 3.601 | 0,5% |
| Servicios (Edelap, Camuzzi, ABSA) | 203 | 0,0% |
| Seguros (incendio + RC) | 549 | 0,1% |
| Comisiones bancarias | 774 | 0,1% |
| Multa por retraso pago del lote | 3.000 | 0,4% |
| Otros (planos, ploteos, gestoría menor) | 59 | 0,0% |
| Subtotal impuestos, servicios y varios | 8.186 | 1,1% |
| TOTAL EGRESOS | 722.875 | 100% |
Sobre una superficie total construible de aproximadamente 4.293 m² (3.817 m² cubiertos + 476 m² semicubiertos al 50%), la inversión acumulada en lote y pre-obra se distribuye:
| Costo del lote por m² total | USD 133 / m² |
| Costo de pre-obra por m² total | USD 36 / m² |
| Inversión acumulada al cierre del primer ciclo | USD 168 / m² |
| Origen | Cuotas pendientes | Monto USD |
|---|---|---|
| Cuotas Carrasco (cuotas 8 a 36) | 29 | 122.525 |
| Cuotas Arostegui (cuotas 8 a 36) | 29 | 122.525 |
| Total flujo asegurado en USD | 58 | 245.050 |
Este flujo, junto con la incorporación de nuevos compradores sobre las 21 unidades disponibles y la conversión de las posiciones de Alejandro Ismael / Mariano Beron y Acosta a compradores efectivos, constituye la base financiera para el avance de obra durante los próximos 36 meses.
08
El proyecto opera con un equipo legal, contable y arquitectónico designado desde el origen, con presencia notarial en cada acto societario y fiduciario relevante.
| Rol | Profesional / Firma | Función |
|---|---|---|
| Asesoría legal | Estudio RDN — Agustín Rivera, Andrés Rivera, Gustavo Rapalini, Luis D'Andreiz, Patricio Núñez | Escrituras, contratos, fideicomiso |
| Contadora | Valeria Blaiotta | Impuestos, SRL, rendición de cuentas |
| Fiduciario / Director de obra | Luis Carlos Couyet — Couyet Arquitectura + Diseño | Conducción del fideicomiso y obra |
| Notaría fideicomiso | Matías Bordón — Registro 298 (calle 42 N°539, La Plata) | Custodia documental |
| Notaría SRL | María Soledad Bonanni — Registro 442 | Constitución DeMur EF |
| Co-depositario | Mariano Horacio Penas | Custodia conjunta |
09
El proyecto TAO completa el primer ciclo con la estructura societaria, fiduciaria, comercial y financiera constituida. La SRL DeMur EF está inscripta. El Fideicomiso TAO I está firmado ante notario y opera como vehículo legal del desarrollo. El lote sobre el que se construirá el edificio está adquirido y transferido al dominio fiduciario. La fase de pre-obra y comercialización inicial cierra con saldo positivo de caja.
Producto. 24 unidades funcionales distribuidas en 12 pisos, con mix balanceado entre 2 y 3 dormitorios. Superficie por unidad: 138,5–138,65 m² totales (cubiertos + semicubiertos). Cada unidad incluye terraza propia con parrilla, palier privado y baulera. Amenities en terraza: SUM con parrilla, gimnasio, piscina con solarium y vista a Plaza Belgrano.
Estructura legal. Fideicomiso al costo administrado por Luis Carlos Couyet en carácter de fiduciario. Plazo: 8 años desde 23/05/2025, prorrogable 2 años adicionales. Adjudicación por escritura pública al final de obra.
Estructura financiera. Inversión de socios en el desarrollo: USD 248.925 (Luis Couyet 174.104, Juliana Azpiazu 71.313, Facundo Couyet 3.509). Capital de compradores activos: USD 259.900 (Carrasco y Arostegui). Aportes en negociación y préstamo activo: USD 210.000. Flujo contractual asegurado para los próximos 29 meses: USD 245.050 en cuotas de Carrasco y Arostegui.
Caja. Total ingresos al fideicomiso: USD 733.211. Total egresos: USD 722.875. Saldo positivo: USD 10.336. La adquisición del lote, escrituración, derechos de construcción, pre-obra completa, marketing y estructura operativa fueron cubiertos sin recurrir a financiamiento adicional al previsto.
Equipo. Couyet Arquitectura como dirección de obra. Estudio RDN (Rivera y asociados) en asesoría legal. Valeria Blaiotta en contaduría. Notaría Matías Bordón (Registro 298) en custodia documental del fideicomiso.
El inicio formal de obra está contractualmente fijado para el 01/09/2025, con plazo de entrega a 36 meses (Q3 2028). El proyecto pasa de la fase de pre-obra y comercialización inicial a la fase de ejecución de obra y comercialización sostenida en paralelo, con base en las 21 unidades disponibles y el flujo contractual ya comprometido.
Este informe consolida el estado del proyecto TAO al cierre del primer ciclo: estructura societaria, marco fiduciario, situación contractual con compradores, esquema de precios, composición financiera y posición de caja. Constituye una radiografía integral basada en la documentación notarial, las planillas administrativas y el sistema de control de obra del estudio Couyet Arquitectura.