Estado consolidado de la empresa, el fideicomiso y el desarrollo inmobiliario al cierre del primer ciclo de comercialización en pozo.
Unidades totales
Mix balanceado entre 2 y 3 dormitorios. 12 pisos en propiedad horizontal.
Reservadas
54% del edificio comprometido entre socios fiduciantes, reserva de socios, compradores y acuerdos con proveedores.
Aplicado al proyecto
Capital total ingresado al fideicomiso. Lote y pre-obra cubiertos con saldo positivo.
Valor comprometido
Valor total de las 13 unidades reservadas o en negociación cerrada (USD 3.096.750).
01
El proyecto TAO cierra el primer ciclo en fase de pre-obra ejecutada, con el fideicomiso constituido legalmente el 23/05/2025, el lote ya transferido al dominio fiduciario, y un avance comercial significativo: 13 de las 24 unidades están reservadas o en negociación cerrada (54% del edificio), distribuidas entre socios fiduciantes, reserva de los socios fundadores, compradores externos y acuerdos con proveedores estratégicos.
Al cierre de este ciclo, el fideicomiso recibió USD 733.211 en aportes y compromisos de capital. La adquisición del lote, escrituración, derechos de construcción, demolición y la totalidad de la fase pre-obra fueron cubiertas con saldo de caja positivo. El valor comercial total comprometido por las 13 unidades reservadas asciende a USD 3.096.750, distribuido entre fiduciantes originarios, reserva de socios, acuerdos con proveedores y comprador especial.
El proyecto se encuentra en una fase de transición hacia el inicio de obra, prevista para julio de 2026, condicionada al avance final de los acuerdos con proveedores y la consolidación del 50% de las unidades vendidas, criterio establecido por el Fiduciario antes de iniciar la construcción.
El producto no cambió. Cambió quién lo elige. El reset 2026 amplió el mix a dos perfiles complementarios: joven profesional ABC1 que compra por estilo de vida, y +60 ABC1 en downsizing premium.
02
Documentos fuente del proyecto disponibles para descarga directa.
PDF · Legal
Contrato Fideicomiso TAO I
Descargar →
PDF · Legal
Compromiso de Fideicomiso
Descargar →
PDF · Societario
Escritura DeMur EF SRL
Descargar →
PDF · Comercial
Brochure TAO
Descargar →
PDF · Comercial
Precios — Lanzamiento
Descargar →
PDF · Comercial
Precios — Proveedores
Descargar →
PDF · Financiero
Cashflow consolidado
Descargar →
PDF · Técnico
Informe de costos — Couyet
Descargar →
PDF · Técnico
Planos del proyecto
Descargar →
PDF · Municipal
Carátula permiso de obra
Descargar →
DRIVE · Visual
Renders del proyecto
Abrir →
RED · Institucional
Instagram DeMur
Abrir →
03
Sociedad de Responsabilidad Limitada constituida el 12/08/2024 ante la notaria María Soledad Bonanni (Registro 442, La Plata). Escritura N° 97. Capital social: $3.000.000 dividido en 300.000 cuotas de $10 c/u.
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Denominación | DEMUR EF S.R.L. |
| Sede social | Calle 10 N°377, La Plata, Buenos Aires |
| Duración | 99 años desde inscripción registral |
| Cierre de ejercicio | 30 de junio de cada año |
| Objeto principal | Constructora, inmobiliaria, fideicomisos, leasing, mandataria. Construcción y venta de edificios bajo régimen de propiedad horizontal. |
| Asesoría legal | Estudio RDN — Rivera, D'Andreiz, Rapalini, Núñez |
| Fiscalización | Prescinde de sindicatura (art. 284 LGS) — fiscalización por socios |
| Socio | DNI | Cuotas | Capital ($) | % |
|---|---|---|---|---|
| Facundo Couyet | 38.691.837 | 153.000 | 1.530.000 | 51% |
| Federico Orquin | 38.865.706 | 147.000 | 1.470.000 | 49% |
Aclaración estructural. Luis Carlos Couyet y Juliana Azpiazu no son socios de DeMur EF SRL. Luis interviene como Fiduciario del Fideicomiso TAO I en carácter personal; Juliana como inversora directa de capital propio en la adquisición del lote. La SRL es el vehículo operativo de Facundo y Federico Orquin.
Gerencia. Facundo Couyet y Federico Orquin actúan como gerentes en forma indistinta. Integrado el 25% del capital en efectivo al acto constitutivo; 75% restante a integrar en plazo de Ley 19.550.
Constituido el 23/05/2025 ante el Notario Matías Bordón (Registro 298, La Plata). Sellado DAA035758617. Plazo: 8 años, prorrogable 2 años adicionales.
| Fiduciante originario | % | Aporte USD | Unidad asignada |
|---|---|---|---|
| Juan Guillermo Carrasco | 37% | 100.000 | Piso 10 al frente + cochera |
| Emilio Arostegui | 37% | 100.000 | Piso 11 al frente + cochera |
| Facundo Couyet | 26% | 70.000 | Piso 9 al frente |
| Dirección | Calle 13 N°417 (e/40 y 41), La Plata |
| Nomenclatura catastral | Circ. I · Sección K · Manzana 754 · Parcela 4 · Partida 27.393 |
| Matrícula | N° 175.891 de La Plata |
| Superficie | 15 m × 40 m = 600 m² |
| Valor de adquisición | USD 270.000 |
| Obra a desarrollar | Edificio en propiedad horizontal · 24 unidades funcionales · 36 cocheras · 13 bauleras |
| Inicio de obra (estimado) | Julio 2026 |
| Plazo de entrega | 36 meses desde inicio de obra |
| Multa por demora en entrega | USD 100 diarios por unidad — a cargo del fideicomiso |
| Fiduciario | Luis Carlos Couyet — administra, contrata, vende unidades, fija precios, suscribe boletos y escrituras |
| Plazo | 8 años desde 23/05/2025 (vto. mayo 2033) · Prórroga automática de 2 años |
| Honorario fiduciario | $1.500.000 mensuales desde 10/08/2025 |
| Mora | Punitorio 0,14% diario capitalizable cada 6 meses · Exclusión a 40 días con pérdida del 50% |
| Adjudicación | Por escritura pública al final de obra, con reglamento de copropiedad firmado y obligaciones canceladas |
| Escrituración | Entre 55% y 75% del valor de mercado al momento de escriturar |
| Custodia documental | Escribanos Mariano Horacio Penas y Matías Bordón (Registro 298, La Plata) |
| Jurisdicción | Tribunales Ordinarios de La Plata |
04
| Concepto | "La unidad que todo lo contiene" · Luz, aire y silencio |
| Arquitectura | Couyet Arquitectura + Diseño |
| Estructura legal | Fideicomiso al costo — Fideicomiso TAO I |
| Administración | DeMur EF SRL |
| Pisos | 12 pisos de vivienda + amenities en terraza |
| Mix de producto | 12 UFs de 2 dormitorios + 12 UFs de 3 dormitorios |
| Superficie por unidad | 106,15–106,78 m² cubiertos + 31,72–32,50 m² semicubiertos = 138,5–138,65 m² totales |
| Complementarias | 36 cocheras + 13 bauleras |
| Piso | UF | Tipo | Dorm. | Cub. | Semic. | Total | Estado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 | Frente | 2 | 106,15 | 32,35 | 138,50 | Disponible |
| 1 | 2 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,35 | 138,50 | Disponible |
| 2 | 3 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Sanicentro |
| 2 | 4 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Hormigonera |
| 3 | 5 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Riesgo Uno |
| 3 | 6 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Constructora |
| 4 | 7 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | San Rafael |
| 4 | 8 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Alejandro + Ismael |
| 5 | 9 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — Dilon |
| 5 | 10 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 6 | 11 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Reservada — Socios |
| 6 | 12 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 7 | 13 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — Socios |
| 7 | 14 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — Socios |
| 8 | 15 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 8 | 16 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 9 | 17 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — F. Couyet |
| 9 | 18 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 10 | 19 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Reservada — Carrasco |
| 10 | 20 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 11 | 21 | Frente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Reservada — Arostegui |
| 11 | 22 | Contrafrente | 2 | 106,15 | 32,50 | 138,65 | Disponible |
| 12 | 23 | Frente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
| 12 | 24 | Contrafrente | 3 | 106,78 | 31,72 | 138,50 | Disponible |
Status negro: reserva confirmada con instrumento. Status ámbar: acuerdo en negociación con proveedores estratégicos.
| Pisos | Porcelanato gran formato apariencia madera (22×160 cm) en estar, cocina, dormitorios y terrazas |
| Baños | Porcelanato alta gama (60×120 cm o 80×160 cm), tonos travertino grey o concreto hueso |
| Griferrías y artefactos | Línea Roca Varna · Artefactos Roca The Gap |
| Carpinterías | Aluminio negro con doble vidrio hermético (DVH) |
| Mesadas | Mármol negro Brasil o blanco nube |
| Calefacción | Piso radiante en todos los departamentos |
| Refrigeración | Central de frío para distribución eficiente por unidad |
| Tecnología y seguridad | Pre-instalación alarma · Portero eléctrico y cámaras · Cerradura inteligente · Open Key para visitas |
| SUM con parrilla y semicubierto | Espacio social premium para eventos |
| Gimnasio equipado | Diseñado para amantes del fitness |
| Piscina y solarium | En terraza, vistas a Plaza Belgrano y la ciudad |
| Plaza seca en hall | Ingreso representativo |
| Grupo electrógeno | Cubre ascensores, portón, agua y electricidad general |
| Palier privado por unidad | Exclusividad y privacidad de acceso |
| Terraza con parrilla propia | Cada departamento tiene su propio espacio exterior |
| Baulera propia | Almacenamiento adicional incluido |
05
El Compromiso de Fideicomiso Inmobiliario firmado el 21/05/2025 actúa como instrumento de adhesión y compra para los fiduciantes originarios. El esquema general para todos los compradores combina anticipo del 40% al ingreso más saldo en cuotas, con variantes según cada negociación: cuotas en dólares para fiduciantes originarios, cuotas en pesos ajustadas por CAC para compradores de lista de lanzamiento, y modalidades híbridas (anticipo + materiales + cuotas) para acuerdos con proveedores.
La comercialización externa del edificio se canaliza actualmente bajo acuerdo de exclusividad de venta con Century 21 Esposito. La continuidad de este esquema está en revisión por la dirección del proyecto.
Tres unidades reservadas mediante el Compromiso de Fideicomiso del 21/05/2025, con flujo de cuotas en dólares en curso desde junio de 2025.
| Comprador | UF | Precio USD | Anticipo | Cuotas pagadas | Saldo |
|---|---|---|---|---|---|
| Carrasco | UF 19 (Piso 10 F, 3d) | 252.150 | 100.000 | 7 / 36 | 122.450 |
| Arostegui | UF 21 (Piso 11 F, 2d) | 252.150 | 100.000 | 7 / 36 | 121.950 |
| Facundo Couyet | UF 17 (Piso 9 F, 2d) | 252.150 | Socio del proyecto — sin cuotas | ||
Cuotas mensuales: USD 4.225 cada una para Carrasco y Arostegui (cuotas 2 a 36). Flujo combinado mensual: USD 8.450. Saldo restante: 29 cuotas por comprador.
Los socios fundadores del proyecto (Luis Carlos Couyet, Juliana Azpiazu y Facundo Couyet) reservan tres unidades adicionales con su aporte conjunto. El capital invertido constituye el anticipo del 40% sobre cada unidad según el plan de venta vigente.
| UF asignada | Tipo | Precio USD | Anticipo 40% | Estado |
|---|---|---|---|---|
| UF 11 — Piso 6 frente | 3 dorm | 225.000 | 90.000 | Cubierto |
| UF 13 — Piso 7 frente | 2 dorm | 220.000 | 88.000 | Cubierto |
| UF 14 — Piso 7 contrafrente | 2 dorm | 220.000 | 88.000 | Cubierto parcial |
| Totales | 665.000 | 266.000 |
Aporte conjunto de socios. Luis Carlos Couyet (USD 174.104), Juliana Azpiazu (USD 71.313) y Facundo Couyet (USD 3.509) aportaron en conjunto USD 248.925, que constituyen el anticipo cubierto sobre las tres unidades reservadas. Saldo a cubrir sobre el total de anticipos (USD 266.000): USD 17.075, a integrar en cuotas iniciales del plan de pago.
Saldos restantes por unidad. Las tres reservas siguen el plan general 40% + 30 cuotas. Saldo a financiar de cada unidad: UF 11: USD 135.000 / UF 13: USD 132.000 / UF 14: USD 132.000. Total saldo restante a financiar por los socios: USD 399.000.
Seis unidades de los pisos 2 a 4 están asignadas a acuerdos con proveedores de la obra. Las modalidades de pago combinan anticipo en efectivo, intercambio por materiales o servicios, y compromisos de saldo a futuro. Todas estas operaciones se computan a precio de proveedores (lista de canjes), que incluye un premium del 9,5% al 21% sobre lanzamiento como compensación por el diferimiento del cobro.
| Proveedor / Comprador | UF | Precio USD | Modalidad | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Sanicentro | UF 3 (Piso 2 F, 3d) | 238.700 | 40% adelanto + compromiso de pago futuro | Acuerdo confirmado |
| Hormigonera | UF 4 (Piso 2 CF, 3d) | 238.700 | Intercambio total por hormigón para obra | En negociación |
| Riesgo Uno | UF 5 (Piso 3 F, 2d) | 241.450 | 40% adelanto + intercambio materiales + cuotas | Acuerdo confirmado |
| Constructora | UF 6 (Piso 3 CF, 2d) | 241.450 | Intercambio por servicios de construcción | Acuerdo confirmado |
| San Rafael (corralón) | UF 7 (Piso 4 F, 3d) | 247.500 | Intercambio 100% por materiales de obra | Acuerdo confirmado |
| Alejandro + Ismael | UF 8 (Piso 4 CF, 3d) | 247.500 | Aporte USD 110.000 ya integrado (44% del valor) + saldo a definir | En cierre |
Lógica del esquema. Los acuerdos con proveedores permiten financiar la obra con metros cuadrados del propio edificio en lugar de comprometer caja. La lógica es triple: asegura el suministro de materiales clave a precios de hoy, traslada el riesgo de inflación constructiva al proveedor, y libera caja para los rubros que requieren pago en efectivo (mano de obra, impuestos, honorarios).
Valor total de m² comprometidos en canjes. Las seis unidades comprometidas con proveedores totalizan USD 1.455.300 a precio de proveedores. Este monto representa el techo de financiamiento de obra disponible vía intercambio de m².
Una unidad reservada con esquema de pago acelerado:
| Comprador | UF | Precio USD | Modalidad | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Dilon | UF 9 (Piso 5 F, 2d) | 220.000 | 60% anticipo + cuotas con opción de cancelación adelantada | Reserva confirmada |
Esquema acelerado. Dilon ingresa con anticipo del 60% (USD 132.000), supera al estándar del 40%. Manifiesta intención de cancelar progresivamente el saldo con pagos parciales adelantados, sin atarse al cronograma de 30 cuotas. La operación acelera la curva de capital aplicado al proyecto y reduce la dependencia del flujo en cuotas.
El producto pasó de comercializarse como 123 m² (solo cubiertos) a 138,5 m² totales (cubiertos + semicubiertos) durante el reset 2026. El cambio es nomenclatural — no altera el producto físico — pero impacta en el USD/m² aparente y en la presentación comercial.
06
Modalidad: 40% anticipo + saldo en 30 cuotas en pesos ajustadas por CAC. Cochera: USD 15.000.
| Piso | UF | Dorm. | Valor USD | USD/m² | Anticipo 40% | Cuota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 / 2 | 2 | 215.000 | 1.552 | 86.000 | 4.300 |
| 2 | 3 / 4 | 3 | 217.000 | 1.567 | 86.800 | 4.340 |
| 3 | 5 / 6 | 2 | 219.500 | 1.583 | 87.800 | 4.390 |
| 4 | 7 / 8 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 5 | 9 / 10 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 6 | 11 / 12 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 7 | 13 / 14 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 8 | 15 / 16 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 9 | 17 / 18 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 10 | 19 / 20 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
| 11 | 21 / 22 | 2 | 220.000 | 1.587 | 88.000 | 4.400 |
| 12 | 23 / 24 | 3 | 225.000 | 1.625 | 90.000 | 4.500 |
Premium del 9,5% al 21% sobre lanzamiento. Compensa el diferimiento del cobro y permite financiar obra con m² preservando liquidez.
| Piso | UF | Dorm. | Valor USD | USD/m² | Anticipo 40% | Cuota |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 / 2 | 2 | 236.500 | 1.708 | 94.600 | 4.730 |
| 2 | 3 / 4 | 3 | 238.700 | 1.723 | 95.480 | 4.774 |
| 3 | 5 / 6 | 2 | 241.450 | 1.741 | 96.580 | 4.829 |
| 4 | 7 / 8 | 3 | 247.500 | 1.787 | 99.000 | 4.950 |
| 5 | 9 / 10 | 2 | 242.000 | 1.745 | 96.800 | 4.840 |
| 6 | 11 / 12 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
| 7 | 13 / 14 | 2 | 266.200 | 1.920 | 106.480 | 5.324 |
| 8 | 15 / 16 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
| 9 | 17 / 18 | 2 | 266.200 | 1.920 | 106.480 | 5.324 |
| 10 | 19 / 20 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
| 11 | 21 / 22 | 2 | 266.200 | 1.920 | 106.480 | 5.324 |
| 12 | 23 / 24 | 3 | 272.250 | 1.966 | 108.900 | 5.445 |
07
La información consolidada en esta sección proviene de las planillas administrativas del proyecto al cierre del primer ciclo (abril 2026), gestionadas por el estudio contable de Valeria Blaiotta. Todos los valores están expresados en dólares estadounidenses, dolarizados al tipo de cambio del día de cada operación.
| Concepto | USD |
|---|---|
| Total ingresos al fideicomiso | 733.211 |
| Total egresos del fideicomiso | 722.875 |
| Saldo de caja | + 10.336 |
El proyecto cierra el primer ciclo con saldo positivo. La adquisición del lote y la totalidad de la fase pre-obra (estructura legal, trabajos preliminares, derechos de construcción, demolición, marketing y honorarios profesionales) fueron cubiertas con el capital ingresado, sin necesidad de financiamiento externo adicional al previsto.
| Fuente | USD | Naturaleza |
|---|---|---|
| Inversión socios — Luis Carlos Couyet | 174.104 | Anticipo reservas |
| Inversión socios — Juliana Azpiazu | 71.313 | Anticipo reservas |
| Inversión socios — Facundo Couyet | 3.509 | Anticipo reservas |
| Subtotal capital aplicado a reserva de 3 UFs por socios | 248.925 | Anticipo reservas |
| Anticipo Carrasco + 7 cuotas pagadas | 129.700 | Venta UF |
| Anticipo Arostegui + 7 cuotas pagadas | 130.200 | Venta UF |
| Subtotal compradores | 259.900 | Venta UF |
| Inversión Alejandro Ismael + Mariano Beron | 110.000 | En negociación |
| Préstamo Acosta | 100.000 | Préstamo activo |
| Honorario fiduciario Luis Couyet (reaporte) | 6.256 | Reinversión |
| TOTAL INGRESOS | 733.211 | — |
Capital de socios fundadores aplicado a reserva. Luis Carlos Couyet, Juliana Azpiazu y Facundo Couyet aportaron USD 248.925 en conjunto, que constituyen el anticipo del 40% sobre tres unidades reservadas (UF 11, UF 13 y UF 14, en pisos 6 y 7). Saldo a regularizar respecto del total de anticipos (USD 266.000): USD 17.075, integrable en cuotas iniciales del plan de pago.
Compradores activos. Carrasco y Arostegui pagaron sus anticipos completos (USD 100.000 cada uno) y vienen abonando sus cuotas mensuales en dólares con regularidad: 7 cuotas cobradas a cada uno entre junio y diciembre de 2025, por un total adicional de USD 59.900. Saldo contractual restante: 29 cuotas por comprador.
Negociación con Alejandro Ismael y Mariano Beron. Aporte combinado de USD 110.000 ingresado el 21/05/2025. Actualmente en proceso de conversión a posición de propietarios, con asignación de unidades del edificio equivalente a su inversión. La operación se encuentra en negociación con asesoramiento del Estudio RDN.
Préstamo Acosta. USD 100.000 ingresados el 21/05/2025 al 1% mensual sobre saldo. Cliente histórico de Luis Carlos Couyet con vínculo de larga data. La planilla administrativa registra USD 12.000 en concepto de intereses pactados a 12 meses. Existe interés comercial mutuo en convertir la posición a compra de una unidad funcional del edificio: el anticipo del 40% cancela la mayor parte del capital y elimina el costo financiero corriente.
| Categoría | USD | % del total |
|---|---|---|
| Adquisición del lote | 570.000 | 78,9% |
| Escribano + escritura + inscripción fideicomiso | 16.935 | 2,3% |
| Comisión inmobiliaria (compra lote) | 15.000 | 2,1% |
| Honorarios abogados (Estudio RDN) | 5.700 | 0,8% |
| Subtotal adquisición del activo | 607.635 | 84,1% |
| Derechos de construcción municipales | 24.170 | 3,3% |
| Aportes Caja Profesional + timbrado colegio | 26.937 | 3,7% |
| Honorarios fiduciario (6 meses) | 6.256 | 0,9% |
| Ingeniero estructural (Soncini, 8 meses) | 3.377 | 0,5% |
| Estudio de suelos + retiro árbol + demolición | 11.029 | 1,5% |
| Subtotal trabajos preliminares y profesionales | 71.769 | 9,9% |
| Sueldo administración (15 meses) | 7.386 | 1,0% |
| Sueldo contadora (10 meses) | 6.759 | 0,9% |
| Honorarios dirección de proyecto | 11.039 | 1,5% |
| Subtotal estructura operativa | 25.184 | 3,4% |
| Marketing, branding, renders y comunicación | 9.764 | 1,4% |
| Cartel de obra | 1.927 | 0,3% |
| Subtotal comercialización | 11.691 | 1,7% |
| Impuestos (APR, ARBA, IIBB, IVA, etc.) | 3.601 | 0,5% |
| Servicios (Edelap, Camuzzi, ABSA) | 203 | 0,0% |
| Seguros (incendio + RC) | 549 | 0,1% |
| Comisiones bancarias | 774 | 0,1% |
| Multa por retraso pago del lote | 3.000 | 0,4% |
| Otros (planos, ploteos, gestoría menor) | 59 | 0,0% |
| Subtotal impuestos, servicios y varios | 8.186 | 1,1% |
| TOTAL EGRESOS | 722.875 | 100% |
Nota: La planilla original opera en pesos argentinos y los montos en USD se calculan al tipo de cambio del día de cada operación. Las pequeñas diferencias entre la suma de subtotales por categoría y los totales generales (orden de USD 1.500–2.000) corresponden a redondeos acumulados en la conversión a dólares de cada movimiento individual.
Sobre una superficie total construible de aproximadamente 4.293 m² (3.817 m² cubiertos + 476 m² semicubiertos al 50%), la inversión acumulada en lote y pre-obra se distribuye:
| Costo del lote por m² total | USD 133 / m² |
| Costo de pre-obra por m² total | USD 36 / m² |
| Inversión acumulada al cierre del primer ciclo | USD 168 / m² |
| Origen | Cuotas pendientes | Monto USD |
|---|---|---|
| Cuotas Carrasco (cuotas 8 a 36) | 29 | 122.450 |
| Cuotas Arostegui (cuotas 8 a 36) | 29 | 121.950 |
| Total flujo asegurado en USD | 58 | 244.400 |
Este flujo, junto con la incorporación de nuevos compradores sobre las 21 unidades disponibles y la conversión de las posiciones de Alejandro Ismael / Mariano Beron y Acosta a compradores efectivos, constituye la base financiera para el avance de obra durante los próximos 36 meses.
08
El proyecto opera con un equipo legal, contable y arquitectónico designado desde el origen, con presencia notarial en cada acto societario y fiduciario relevante.
| Rol | Profesional / Firma | Función |
|---|---|---|
| Asesoría legal | Estudio RDN — Agustín Rivera, Andrés Rivera, Gustavo Rapalini, Luis D'Andreiz, Patricio Núñez | Escrituras, contratos, fideicomiso |
| Contadora | Valeria Blaiotta | Impuestos, SRL, rendición de cuentas |
| Fiduciario / Director de obra | Luis Carlos Couyet — Couyet Arquitectura + Diseño | Conducción del fideicomiso y obra |
| Notaría fideicomiso | Matías Bordón — Registro 298 (calle 42 N°539, La Plata) | Custodia documental |
| Notaría SRL | María Soledad Bonanni — Registro 442 | Constitución DeMur EF |
| Co-depositario | Mariano Horacio Penas | Custodia conjunta |
| Comercialización externa | Century 21 Esposito | Exclusividad de venta vigente — en revisión |
09
El proyecto TAO completa el primer ciclo con la estructura societaria, fiduciaria, comercial y financiera constituida. La SRL DeMur EF está inscripta. El Fideicomiso TAO I está firmado ante notario y opera como vehículo legal del desarrollo. El lote sobre el que se construirá el edificio está adquirido y transferido al dominio fiduciario. La fase de pre-obra y comercialización inicial cierra con saldo positivo de caja y un avance comercial sustantivo: el 54% de las unidades está reservada o en negociación cerrada.
Producto. 24 unidades funcionales distribuidas en 12 pisos, con mix balanceado entre 2 y 3 dormitorios. Superficie por unidad: 138,5–138,65 m² totales (cubiertos + semicubiertos). Cada unidad incluye terraza propia con parrilla, palier privado y baulera. Amenities en terraza: SUM con parrilla, gimnasio, piscina con solarium y vista a Plaza Belgrano.
Estructura legal. Fideicomiso al costo administrado por Luis Carlos Couyet en carácter de fiduciario. Plazo: 8 años desde 23/05/2025, prorrogable 2 años adicionales. Adjudicación por escritura pública al final de obra.
Estructura comercial. 13 de 24 unidades comprometidas (54%). Composición: 3 fiduciantes originarios (Carrasco, Arostegui, Couyet), 3 reservas de socios fundadores (UF 11, 13, 14), 6 acuerdos con proveedores estratégicos (Sanicentro, Hormigonera, Riesgo Uno, Constructora, San Rafael, Alejandro+Ismael) en pisos 2 a 4, y 1 comprador con esquema acelerado (Dilon en piso 5). 11 unidades disponibles para comercialización.
Caja. Total ingresos al fideicomiso: USD 733.211. Total egresos: USD 722.875. Saldo positivo: USD 10.336. La adquisición del lote, escrituración, derechos de construcción, pre-obra completa, marketing y estructura operativa fueron cubiertos sin recurrir a financiamiento adicional al previsto. Flujo contractual asegurado próximos 29 meses: USD 244.400 en cuotas de Carrasco y Arostegui.
Equipo. Couyet Arquitectura como dirección de obra. Estudio RDN (Rivera y asociados) en asesoría legal. Valeria Blaiotta en contaduría. Notaría Matías Bordón (Registro 298) en custodia documental del fideicomiso.
Durante diciembre de 2025 se ejecutaron los trabajos de pre-obra (demolición, retiro de árbol, estudio de suelos, trabajos preliminares). En enero de 2026, el Fiduciario decidió pausar el cobro de cuotas hasta consolidar como mínimo el 50% de las unidades vendidas antes de iniciar la construcción del edificio — criterio orientado a asegurar la cobertura financiera del proyecto.
Hoy el proyecto está en fase de cierre de esa condición: legalización de los acuerdos con proveedores, formalización de la operación con Dilon y avance del cobro con Sanicentro. Una vez consolidados estos compromisos, se reactiva el cronograma de cobros y se inicia la obra. Inicio de obra estimado: julio de 2026, con plazo de entrega a 36 meses desde el inicio.
Este informe consolida el estado del proyecto TAO al cierre del primer ciclo: estructura societaria, marco fiduciario, situación contractual con compradores, esquema de precios, composición financiera y posición de caja. Constituye una radiografía integral basada en la documentación notarial, las planillas administrativas y el sistema de control de obra del estudio Couyet Arquitectura.